Fastighetsöverlåtelseförsäkringar – en jämförelse ur ett konsumenträttsligt perspektiv

231 FastighetsöverlåtelseförsäkringarNFT 3/2003 Inledning Sedan slutet av 1990-talet erbjuder flera olika försäkringsbolag en ny typ av försäkring, en s.k. fastighetsöverlåtelseförsäkring. Försäk- ringar som är avsedda att skydda säljare och köpare mot ekonomiska konsekvenser på grund av att dolda fel upptäcks i fastigheten, är i och för sig inte något nytt. Redan några år efter Jordabalkens ikraftträdande 1972, kun- de säljaren teckna en dylik försäkring genom mäklaren vid en fastighetsförsäljning. För- säkringstypen upphörde emellertid redan ef- ter några år eftersom den blev för kostsam för alla parter. Under åren därefter har flera för- säkringsgivare, i olika omgångar, erbjudit en liknande försäkring dock utan någon direkt framgång. Kostnaderna visade sig än en gång bli för höga för försäkringsgivarna eftersom försäkringarna varit för omfattande eller risk- bedömningen felaktig. Sex olika försäkrings- givare har de senaste åren på nytt erbjudit olika typer av s.k. överlåtelseförsäkringar, som i de flesta fall endast kan tecknas genom vissa fastighetsmäklarkedjor eller via en mäk- lare som är ansluten till Fastighetsmäklarför- bundet eller Mäklarsamfundet. Denna gång verkar försäkringsgivarna ha lyckats bättre eftersom försäkringsformen har överlevt. Idag finns tre ansvarsförsäkringar för sälja- re som skall skydda mot skadeståndsansvar för skador på grund av dolda fel i den sålda fastigheten. Försäkringsgivare är Chubb In- Fastighetsöverlåtelseförsäkringar – en jämförelse ur ett konsumenträttsligt perspektiv Athina Pehrman är jur. kand. och amanuens på EILI, European Insurance Law Institute. Artikeln är ett sammandrag av hennes examensarbete i civilrätt 20 poäng vid Stockholms Universitet, vt 2003. Handledare: Professor Bill W. Dufwa. Athina Pehrman pehrman.athina@swipnet.se av Athina Pehrman En s.k. fastighetsöverlåtelseförsäkring är avsedd att skydda säljare och köpare mot ekonomiska konsekvenser på grund av dolda fel i fastigheten. Försäkringsformen infördes på 1970-talet men försvann sedan försäkringsgivarna upptäckte att den blev för dyrbar. Under senare år har det dock dykt upp nya typer av s.k. överlåtelseförsäkringar som kan tecknas via vissa fastighetsmäklare. I dag finns det sex olika alternativ på marknaden, tre ansvarsförsäk- ringar och tre skadeförsäkringar. Här redovisas de viktigaste likheterna och skillnaderna mellan de olika försäkringarna. 232 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar surance Company, ACE Europe och SAFE International Försäkringar AB. Det finns ock- så tre skadeförsäkringar som försäkrar bygg- naden mot skador p.g.a. dolda fel; försäk- ringsgivare är Länsförsäkringar Stockholm, Länsförsäkringar Skåne och Anticimex För- säkringar AB. Nedanstående jämförelse omfattar inte alla olika försäkringsvillkor på ett fullständigt ut- tömmande sätt. Försäkringarna jämförs med fokus på de viktigaste villkoren ur konsu- mentens, d.v.s. både köparens och säljarens perspektiv. Jämförelsen behandlar försäkrings- villkoren främst vad gäller försäkringens omfattning, undantag, försäkringstid, premie, maximala försäkringsbelopp, självrisk och vilken typ av besiktning som utförs. Besiktning Besiktningsprotokollet har en central bety- delse när besiktning genomförs. I protokollet antecknas fel och brister på eller i den besik- tade byggnaden som besiktningsmannen upp- täcker under besiktningens gång. I protokollet anmärks också om behov finns av fortsatt teknisk undersökning. Protokollets innehåll avgör sedan vad som omfattas eller inte om- fattas av försäkringen. Besiktningens omfatt- ning och vad som framkommer vid besikt- ningen har på så sätt avgörande inverkan på försäkringens omfattning. De besiktningar som utförs i samband med tecknande av jämförda försäkringar kan delas in i två nivåer; jag har valt att kalla dem standardbesiktning och utökad besiktning. Varje besiktning består av olika moment. Dessa moment skiljer sig åt, dels beroende på vilken försäkring som tecknas, dels vilken besiktningsman som utför besiktningen. Anti- cimex och besiktningsmän anslutna till SBR utför så gott som likartade standardbesikt- ningar vad beträffar besiktningens omfatt- ning och den har utarbetats enligt bransch- praxis. Anticimex besiktning innefattar emel- lertid ett moment mer än i den standardbesikt- ning som SBR:s besiktningsmän utför. En utökad besiktning utförs av besiktnings- män från Anticimex enbart vid tecknande av den försäkring som tillhandahålls av Anti- cimex Försäkringar när fastigheten förmedlas genom Svensk Fastighetsförmedling eller vid tecknande av den försäkring som tillhanda- hålls av Länsförsäkringar Skåne och förmed- las genom Länshem i Skåne. Standardbesiktning En standardbesiktning omfattar i regel fyra till fem olika moment: Genomgång av lämnade upplysningar och handlingar. Okulär besiktning. Fuktindikering i våtutrymmen (ingår en- dast i Anticimex besiktning). Analys av risk för eventuella framtida ska- dor. Behov av fortsatt teknisk undersökning. Genomgång av lämnade upplysningar och handlingar innebär att besiktningsmannen går igenom de upplysningar och handlingar som fastighetens säljare gjort tillgängliga, det an- tecknas i besiktningsprotokollet vilka hand- lingar som genomgåtts. Besiktningsmannen kontrollerar dock inte dokumentens äkthet eller riktighet genom att ta kontakt med myn- digheter eller domstolar. Den okulära besiktningen innebär att be- siktningsmannen med hjälp av synen (man kan kalla det en sinnenas besiktning) besiktar tillgängliga utrymmen i den eller de byggna- der som omfattas, samt tak och fasader. Med tillgängliga utrymmen avses sådana utrym- men som kan nås via dörr, anvisade öppningar och inspektionsluckor. Fuktindikering i våtutrymmen innebär att besiktningsmannen kontrollerar aktuella våt- utrymmen i den eller de byggnader som om- fattas, dock endast då misstanke om skada 233 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar finns. Detta görs för att upptäcka eventuella pågående vattenskador i våtrum. Detta mo- ment ingår endast i de standardbesiktningar som utförs av Anticimex. Det skall observeras att fuktindikering inte är jämförbart med fukt- mätning! Indikeringsinstrumentet som an- vänds mäter inget fuktvärde utan indikerar endast förekomsten av fukt. Fuktindikering kan föranleda eventuellt behov av fortsatt teknisk undersökning. En riskanalys lämnas av besiktningsman- nen baserat på de upplysningar fastighetens säljare lämnat, vad som framkommit vid granskning av handlingar, resultatet av den okulära besiktningen, särskild kunskap om byggteknik och allmän kunskap om det områ- de där byggnaderna är belägna. Riskanalysen är en analys av de upptäckta felen eller brister- na som ännu inte lett till följdskador. Om besiktningsmannen bedömer att det finns behov av fortsatt teknisk undersökning, antecknas det i besiktningsprotokollet. Fort- satt teknisk undersökning ingår inte i besikt- ningen utan får beställas särskilt. Besiktnings- mannen rekommenderar fortsatt teknisk un- dersökning i de fall där försäkringen inte kommer att omfatta eventuella misstänkta fel och/eller brister. Standardbesiktningen omfattar inte: Fuktmätning (annat än fuktindikering i våt- utrymmen enl. ovan). Kontroll av system för el, gas, vatten, vär- me, ventilation och avlopp. Kontroll av hushållsmaskiner. Kontroll av eldstäder, rökgångar och mur- stock. Kontroll av simbassänger med tillhörande pumpanläggningar, altaner, utomhuspoo- ler och andra markanläggningar. Kontroll av mark, utanför eller intill den eller de byggnader som omfattas av besikt- ningen (enligt avtalet). Radonmätning. Kontroll av vattnets kvalitet och kvantitet. Andra ingrepp, mätningar, provtryckning o.d. som inte redan angetts ovan. Utökad besiktning En utökad besiktning görs endast om fastighe- ten förmedlas genom Svensk Fastighetsför- medling eller Länshem i Skåne, vilket innebär att försäkringen som tecknas har Anticimex Försäkringar AB eller Länsförsäkringar Skå- ne som försäkringsgivare. För att få teckna en dylik försäkring krävs en fördjupad under- sökning av byggnaden ifråga, en s.k. utökad besiktning. Den utökade besiktningen utförs endast av besiktningsmän från Anticimex. En utökad besiktning omfattar de fem mo- ment som ingår i en standardbesiktning och därutöver görs en särskild kontroll av byggna- dens konstruktion. Anticimex besiktningsmän kontrollerar byggnadens konstruktion i syfte att dels avgöra om den aktuella konstruktionen bör omfattas av försäkringen, dels stickprovskontrollera förekomsten av fel eller risker för fel förknip- pade med den aktuella konstruktionen. En kontroll av konstruktion omfattar bl.a. att man i fastigheter med vissa särskilda grund- konstruktioner upptar ett provhål (75–120 mm) per markplan samt ett till två stickprov- hål (16 mm) där delar av stommen kan kom- ma i kontakt med grundläggningen om det finns uppreglade golv och/eller utreglade väg- gar och där kontrollera förekomst av fukt (här görs en fuktmätning, gränsvärdet är en relativ luftfuktighet på maximalt 75% eller motsva- rande 17% fuktkvot uppmätt i trä). Man ge- nomför vidare en okulär kontroll av konstruk- tionen samt indikering av förekomsten av lukt. I byggnader med grundkonstruktionen platta på mark som saknar uppreglade eller flytande golv, upptas provhål för att genomfö- ra en kontroll av ytterväggssyllen samt ge- nomföra en indikering av lukt. I övrigt är det samma moment i en utökad besiktning som i en standardbesiktning. Även besiktningens undantag är desamma. 234 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar Besiktningsmans ansvar och skadeståndsskyldighet Besiktningsmannen ansvarar för att den be- siktning han utför är korrekt och tillförlitlig. Om han skulle begå ett misstag under sitt uppdrag och förbise en skada eller ett fel kan han bli skadeståndsansvarig för sitt misstag. Besiktningsmän har som regel en ansvarsför- säkring som skall täcka ett eventuellt skade- ståndsansvar. Krav på ersättning kan riktas mot besikt- ningsmannen som utfört besiktningen för det eller de fel/brister som förbisetts. Det innebär att den som kräver ersättning måste driva en skadeståndstalan mot besiktningsmannen för att få ut ersättning. Krav direkt mot besikt- ningsmannen måste i regel göras inom två år från den dag besiktningen utfördes, för att besiktningsmannens ansvarsförsäkring skall kunna komma ifråga.1 I andra fall blir besikt- ningsmannens betalningsförmåga avgörande för om en fordringsägare kan få något skade- stånd p.g.a. en besiktningsmiss. Högsta er- sättningsbelopp ligger runt 500 000 kr för besiktningsmäns ansvarsförsäkringar. Besikt- ningsmannen bär kostnaden för självrisken. Anticimex Försäkringar AB:s försäkring omfattar förutom dolda fel även fel eller ska- dor som besiktningsmannen missat under be- siktningen, m.a.o. upptäckbara fel. Att besikt- ningsmannamisstag omfattas av försäkringen innebär att köparen kan vända sig direkt till försäkringsgivaren med krav på ersättning för besiktningsmissar. Kravet måste riktas mot försäkringsgivaren inom tre år från det att skadan upptäcktes och i varje fall inom tio år från det att kravet tidigast hade kunnat göras gällande (d.v.s. tio år från försäkringens be- gynnelsedag). Enligt villkoren i den här för- säkringen är det köparen som får stå för kost- naden för självrisken (20% av basbeloppet, vilket innebär 7 580 kr år 2002), eftersom det är köparen som har rätt till försäkringsersätt- ningen i första hand. Energibesiktning – ett krav i framtiden? 2 Kommissionen lämnade den 14 maj 2001 ett förslag till Europaparlamentets och rådets di- rektiv om byggnaders energiprestanda. För- slaget till direktiv har behandlats i rådsarbets- gruppen under hösten 2001. Rådet antog den 4 december 2001 en allmän riktlinje för för- slaget till direktiv. Europaparlamentet avläm- nade den 6 februari ett betänkande efter att ha avslutat sin första läsning av förslaget. Rådet förväntas besluta om direktivet under senare delen av hösten 2002. Syftet med direktivet är att främja en effek- tiv energianvändning i byggnader. Avsikten är att genom åtgärder bidra till att minska utsläppen av växthusgaser och minska EU:s importberoende av energi i enlighet med Kom- missionens grönbok för försörjningstrygghet. Hänsyn skall härvid tas till lokala förhållan- den, inomhusklimat och kostnadseffektivitet. Regeringen har i april 2002 givit Statens energimyndighet i uppdrag att i samarbete med Boverket och i samråd med Konsument- verket och Styrelsen för ackreditering och teknisk kontroll (SWEDAC), genomföra en analys avseende hur kommissionens förslag till Europaparlamentets och rådets direktiv om byggnaders energiprestanda skall genom- föras i Sverige. Vid sin analys skall myndig- heten utgå från den allmänna riktlinje som rådet beslutade i december 2001. I uppdraget ingår att identifiera vilka för- ändringar i lagstiftningen som krävs för att genomföra det föreslagna direktivet. Resulta- tet av uppdraget skall sedan utgöra grund för hur regeringen fortsatt skall hantera frågan om hur det föreslagna direktivet kan genom- föras. Uppdraget skall redovisas senast den 15 december 2002. I Sverige idag används i praktiken en inte- grerad beräkningsmetod för fastställande av energibehovet genom Boverkets byggregler (BFS 1993:57). De variabler som föreslås i 235 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar direktivet skiljer sig delvis från dem som tillämpas i Sverige, varför våra regler måste ses över. Även befintliga byggnader omfattas av dessa krav på ombyggnad om åtgärderna leder till att byggnadens livslängd avsevärt förlängs. Förslaget till direktiv innebär att ytterligare en nivå avseende ombyggnader av befintliga byggnader behöver införas i plan- och bygglagstiftningen för att kunna ställa krav på energieffektiviteten. Ett energicertifikat, som är högst tio år gammalt, skall enligt direktivförslaget göras tillgängligt för dem som köper eller hyr nya och befintliga byggnader. Några krav på ener- gicertifikat finns inte i Sverige idag. Vidare finns inget krav på inspektion av värmepan- nor i Sverige på det sätt som föreslås i direkti- vet. Obligatorisk kontroll av de luftkonditio- neringssystem som avses i direktivförslaget finns inte heller i Sverige. Förslaget innebär att alla fastigheter skall i framtiden förses med en energiklassificering, ett energicertifikat som är ett mått på fastig- hetens energieffektivitet. Klassificeringen kan åstadkommas genom en energibesiktning t.ex. vid försäljning. Energibesiktningar finns redan som färdig produkt I Sverige och Anticimex har genom- fört provförsäljningar av energibesiktningar som kostar 2 800 kr, där besiktning och diag- nos ingår. När energibesiktning utförts ställer besiktningsmannen en diagnos, m.a.o. anges vilka åtgärder som fastighetsägaren kan utfö- ra för att få fastigheten mer energisnål. Det kan röra sig om t.ex. lägre vattenförbrukning, bättre isolering, annan uppvärmning m.m. Besiktningen leder till en diagnos. Om åt- gärder enligt Anticimex plan utförs, ges en garanti som innebär att fastighetsägaren får tillbaka besiktningskostnaden och åtgärdskost- nader av Anticimex, om inte åtgärderna resul- terat i en energibesparing enligt den diagnos som ställts inom ett år. Framtiden får utvisa om det kommer bli obligatoriskt med energi- besiktning vid fastighetsförsäljning. Överlåtelseförsäkringar – en jämförelse En del av dessa försäkringar kan endast teck- nas av säljaren av en fastighet, andra försäk- ringar vänder sig till köparen och slutligen finns det försäkringar som säljaren kan teckna i tredje mans intresse (köparens). Chubb Insu- rance Company, SAFE International Försäk- ringar AB och ACE Europe erbjuder ansvars- försäkringar som kan tecknas av säljaren. Länsförsäkringar Stockholms ”Ägarbytes- försäkring” är en försäkring som köparen teck- nar för skydd mot dolda fel i bostadsbyggna- den, en skadeförsäkring. Länsförsäkringar Skåne (hädanefter kallad LF Skåne) samt Anti- cimex Försäkringar AB tillhandahåller för- säkringar som kan tecknas antingen av sälja- ren i tredje mans (köparens) intresse eller av köparen själv. Dessa två försäkringar försäk- rar bostadsbyggnaden mot skador p.g.a. dolda fel, d.v.s. skadeförsäkringar. Endast Länsförsäkringar Stockholm (fort- sättningsvis kallad LF Stockholm) erbjuder sina kunder möjligheten att teckna försäk- ringen direkt av försäkringsgivaren. I alla andra fall kan försäkringarna endast tecknas om fastigheten som skall säljas förmedlas av någon särskild fastighetsmäklarkedja eller av en fastighetsmäklare ansluten till en särskild organisation, t.ex. Fastighetsmäklarförbundet eller Mäklarsamfundet. Generellt sett är samtliga försäkringar som jämförts utformade enligt samma princip. Försäkringarna är uppbyggda så att det är endast dolda fel på själva bostadsbyggnaden eller byggnaderna som omfattas, m.a.o. fast egendom. Det mesta utanför byggnaden/bygg- naderna är undantaget, t.ex. utomhuspooler, brunnar, altaner och övrigt på fastigheten. Likaså är allt som är förenat med hög risk ofta undantaget, såsom inomhuspool med tillhö- rande pumputrustning. Lös egendom och många tillbehör till fast egendom, exempelvis maskinell utrustning såsom värmepanna och 236 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar vitvaror, system för vatten, avlopp, värme, ventilation, gas och elektricitet, eldstäder och rökgångar, är också undantaget i så gott som samtliga försäkringar. Ingen av försäkring- arna ersätter skador p.g.a. dolt fel som orsa- kats eller består av radon eller asbest. Inte heller rättsligt fel eller rådighetsfel omfattas i någon försäkring. Försäkringens omfattning och undantag bygger sedan till stor del på vad som fram- kommit under besiktningen och vilken risk- analys som antecknats i besiktningsprotokol- let. Därigenom har besiktningens omfattning och olika moment avgörande betydelse för vilken försäkring som är bäst ur konsument- ens perspektiv. Den utökade besiktningen innehåller som redovisats ovan fler moment än standardbesiktningen. Ju grundligare be- siktning desto fler eventuella fel kan hittas och därmed blir risken för förekomsten av dolda fel lägre. Det är positivt för både köpa- ren och säljaren. De tre ansvarsförsäkringarna för säljarens ansvar mot dolda fel skiljer sig inte så mycket Försäkringsgivare Chubb Insurance Company of Europe S.A. SAFE International Försäkrings AB ACE Europe Förmedlas endast genom 1) Förenings Sparbankens Fastighetsbyrå 2) Mäklarsamfundet 1) Mäklarhuset 2) ERA 3) Fastighetsmäkl. Förb. 1) Bjurfors 2) Skandia Mäklarna Typ av försäkring Ansvarsförsäkring Ansvarsförsäkring Ansvarsförsäkring Försäkring kan tecknas av Säljaren Säljaren Säljaren Försäkringstid 10 år 10 år 10 år Maximalt försäkringsbelopp 750 000 kr 750 000 kr 750 000 kr Premie (erläggs bara en gång) 1) 7900 kr inkl. besiktning 2) 7650 kr inkl. besiktning 1) 4750 kr, ej besiktning 2) 9800 kr, ej besiktning 3) 5200 kr, ej besiktning 1) 8800 kr inkl. besiktning 2) 8800 kr inkl. besiktning Typ av besiktning (standard/utökad) Standardbesiktning Standardbesiktning Standardbesiktning Självrisk 30% av basbeloppet d.v.s. 11 370 kr (2002), självrisk betalas av säljaren 50% av basbeloppet d.v.s. 18 950 kr (2002), självrisk betalas av säljaren 50% av basbeloppet d.v.s. 18 950 kr (2002), självrisk betalas av säljaren Antal självrisker vid flera skador vid samma tillfälle En självrisk avseende en eller flera skador vid samma tillfälle En självrisk för varje skada även om de anmäls vid samma tillfälle En självrisk avseende en eller flera skador vid samma tillfälle Omfattas besiktnings- mannamisstag? NEJ NEJ NEJ Kan försäkringen tecknas i hela landet? JA JA JA 237 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar åt, se närmare jämförelsen i tabellen nedan. LF Stockholms ”Ägarbytesförsäkring” är inte riktigt jämförbar med de övriga försäkring- arna eftersom den bara är en tvåårig försäk- ring. De tre ansvarsförsäkringarna från Chubb, SAFE och ACE samt LF Stockholms skade- försäkring, har i denna jämförelse inte visat sig vara lika omfattande som de två skadeför- säkringar, som erbjuds genom LF Skåne och Anticimex Försäkringar AB, och det är endast i dessa två som riskkonstruktioner kontrolle- ras i samband med besiktningen. De två sena- re har dock högst premier och lägst ersätt- ningsbelopp. I dessa två försäkringar, där den utökade besiktningen utförs och där riskkon- struktioner kontrolleras med bl.a. provhål och fuktmätning resp. fuktindikering, kan däre- mot dessa riskkonstruktioner omfattas av för- säkringen om inga fel/brister upptäckts och inget antecknats i protokollet. Enligt Anti- cimex försäkringsvillkor omfattas även de delar av byggnaden som fått anmärkningar i protokollet om krav på fortsatt undersökning, förutsatt att ett åtgärdsprogram beställts och Försäkringsgivare Länsförsäkringar Stockholm Länsförsäkringar Skåne Anticimex Försäkringar AB Förmedlas endast genom - - - - - Länshem Skåne Svensk Fastighetsförmedling Typ av försäkring Skadeförsäkring Skadeförsäkring Skadeförsäkring Försäkring kan tecknas av Köparen Säljaren eller köparen Säljaren eller köparen Försäkringstid 1+ 1 år (max 2 år) 10 år 10 år Maximalt försäkringsbelopp 1 miljon 500 000 kr 500 000 kr Premie (erläggs bara en gång) 2500 kr/år (5000 kr) inkl. besiktning 12 500 kr (<1 milj) 15 000 kr (1-2 milj) 17 000 kr (>2 milj) inkl. besiktning 12 900 kr (<1 milj) 14 900 kr (1-2 milj) 16 900 kr (>2 milj) inkl. besiktning Typ av besiktning (standard/utökad) Standardbesiktning Utökad besiktning, riskkonstruktioner kontrolleras Utökad besiktning, riskkonstruktioner kontrolleras Självrisk 6000 kr per skadetillfälle, självrisk betalas av köparen 50% av basbeloppet d.v.s. 18 950 kr (2002), självrisk betalas av köparen 50% av basbeloppet d.v.s. 18 950 kr (2002) 20% av basb. p.g.a. besiktningsmannamiss, självrisk betalas av köparen Antal självrisker vid flera skador vid samma tillfälle En självrisk avseende en eller flera skador vid samma tillfälle En självrisk avseende en eller flera skador som är en följd av samma fel vid samma anmälningstillfälle En självrisk avseende en eller flera skador vid samma tillfälle Omfattas besiktnings- mannamisstag? NEJ NEJ (inte enligt försäkringsvillkoren) JA Kan försäkringen tecknas i hela landet? NEJ, endast i Stockholms län NEJ, endast i Skånes län JA 238 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar genomförts inom ett år från tillträdesdagen. Simbassäng och tillhörande utrustning inne i byggnaden undantas uttryckligen i villkoren i alla försäkringar utom av Chubb Insurance Company och ACE Europe. Besiktningsmannamisstag omfattas endast av Anticimex försäkring, vilket är ett mycket bra villkor (det framgår inte av LF Skånes villkor att besiktningsmannamisstag omfattas även i deras försäkring, trots att de själva påstår det). Köparen får då möjlighet att få ut ersättning även för sådana fel som upptäcks under försäkringsperioden på tio år, istället för som i de övriga försäkringarna, nämligen kräva besiktningsmannen direkt med en skade- ståndstalan senast inom två år från besikt- ningsdagen. Vilken försäkring är bäst? Vilken försäkring skall då en säljare respek- tive köpare av en fastighet välja för att få det bästa skyddet till ett rimligt pris? I ansvarsförsäkringarna från Chubb, ACE och SAFE är det säljaren som är försäkrad mot ansvar för dolda fel i tio år. Köparen har ingen rätt till försäkringsersättning utan får vända sig till säljaren med ersättningskrav. Detta innebär dels att det är säljaren som får stå för kostnaden för självrisk, utöver premien och kostnad för besiktning, dels att det är säljaren som måste göra en skadeanmälan till försäk- ringsgivaren och blir på så sätt inblandad i processen. Sammanlagt kan den här typen av försäkring bli mer kostsam för säljaren vid skadefall än om han väljer att teckna en försäkring med Anticimex eller LF Skåne som försäkringsgi- vare, där köparen betalar självrisken vid skade- fall. När det gäller ansvarsförsäkringarnas om- fattning och dess betydelse för säljaren, spelar besiktningen en stor roll. Den besiktning som utförs är, som ovan redovisats, en standardbe- siktning, där kontroll av riskkonstruktioner inte ingår. För säljaren är det på sätt och vis bra om så många fel och brister som möjligt upp- täcks vid besiktningen; köpeskillingen kan må hända bli lägre om fel upptäcks, men säljaren väljer nog hellre det än att dessa fel/ brister ändå upptäcks senare och då medför kostnader. En utökad besiktning som görs i LF Skånes och Anticimex försäkringar är att föredra. För köparens del innebär ansvarsförsäk- ringen att han kan ha större möjligheter att få ersättning för skador p.g.a. dolda fel om sälja- rens ansvar är försäkrat än om det inte var det. Men köparen har som sagt ingen självständig rätt till försäkringsersättningen vid ansvars- försäkring och måste blanda in säljaren vid ett skadefall. För köparen har besiktningens om- fattning likaså en stor betydelse. Ju mer som omfattas av besiktningen desto större är möj- ligheterna att upptäcka fel och brister i fastig- heten. Besiktningsmannens misstag försäkras inte i ansvarsförsäkringarna. Köparen får i ett så- dant fall vända sig direkt till besiktningsman- nen och kräva ersättning. För köparens del är också Anticimex och LF Skånes produkter bättre, även om köparen är den som får bära kostnaden för självrisken i dessa försäkringar. LF Stockholms försäkringsprodukt vänder sig enbart till köparen. Denna försäkring blir aktuell först om säljaren av fastigheten inte redan tecknat försäkring. Detta alternativ är dock inte det bästa för köparen om han vill ha ett så omfattande skydd som möjligt, då är Anticimex och LF Skånes produkter som även de kan tecknas av köparen, ett bättre alterna- tiv. Dels är besiktningarna mer omfattande och dels är försäkringsperioden tio år jämfört med två år för LF Stockholms försäkring. I Anticimex försäkring omfattas som tidigare nämnts även besiktningsmannamisstag. LF Stockholm har visserligen ett högre er- sättningsbelopp och en avsevärt lägre själv- risk, men försäkringen gäller bara dolda fel som upptäcks inom försäkringstiden på två år, 239 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar sedan är köparen hänvisad till att kräva ersätt- ning av säljaren som kan vara utan ansvarsför- säkring och då beror det på säljarens betal- ningsförmåga om köparen verkligen får ut någon form av ersättning p.g.a. dolt fel. Dess- utom är undantagen i försäkringen för fukt- skador betydande! Premien är också förhål- landevis hög, 5 000 kr för ett tvåårigt skydd. De två tioåriga sakförsäkringarna från LF Skåne och Anticimex är enligt denna jämförel- se ett bättre alternativ än ansvarsförsäkring- arna, för både köpare och säljare. Prismässigt skiljer sig de två inte från varandra. Premien (för båda beroende på köpeskillingens stor- lek, kostar 12 900–16 900 kr inkl. besiktning år 2002) är högst bland de försäkringar som jämförts, men blir inte totalt sett dyrare jäm- fört med om säljaren tecknar en ansvarsför- säkring (premie från 7 650 till 14 800 kr inkl. besiktning, år 2002), där det tillkommer kost- nad för självrisk vid eventuellt skadefall (själv- risk 30–50% av basbeloppet, ca 11 370–18 950 kr, år 2002). Se närmare skillnaderna i tabel- lerna ovan). För det fall fel eller skador upp- täcks under försäkringstiden blir dessa två sakförsäkringar totalt sett billigare för sälja- ren än att teckna en ansvarsförsäkring. Anticimex och LF Skåne har lika försäk- ringsbelopp på 500 000 kr, vilket är lågt jämfört med de övriga försäkringarna som ligger på 750 000 till en miljon kr. De låga försäkringsbeloppen och de höga premierna uppvägs dock till viss del av försäkringarnas omfattning och den utökade besiktning som ingår. Anticimex kommer, enligt uppgift, un- der nästa år att höja försäkringsbeloppet från 500 000 kr till 750 000 kr, vilket är positivt. Båda försäkringarna har så gott som likada- na undantag, LF Skåne har dock några fler undantag som inte nämns i villkoren för Anti- cimex försäkring. När det gäller vad som ersätts inom försäkringsbeloppet skiljer sig dessa två försäkringar från varandra. En annan skillnad är att skadorna måste vara en följd av samma fel enligt försäkrings- villkoren för LF Skånes produkt för att räknas som en skadehändelse. I Anticimex försäk- ring däremot räknas flera skador som är obe- roende av varann som en skadehändelse om det anmäls vid samma tillfälle. Det innebär att köparens kostnad för självrisk blir högre i LF Skånes försäkring i händelse av ett skadefall med flera oberoende skador. Värdeminskning som byggnaden drabbats p.g.a. skada där förutsättningar inte finns för att avhjälpa skadan på ett tillfredsställande sätt eller till skälig kostnad, lämnas inom ramen för försäkringsbeloppet i Anticimex skadeförsäkring, men är undantaget enligt LF Skånes villkor. När det gäller försäkringsti- den, börjar LF Skånes försäkring gälla från tillträdesdagen enligt villkoren, jämfört med kontraktsdagen (som föregår köpebrevsda- gen/tillträdesdagen) för Anticimex försäkring. Detta innebär att enligt Anticimex försäkring har säljaren rätt till försäkringsersättning för fel eller skador p.g.a. dolda fel som upptäcks före tillträdesdagen. Köparen övertar denna rätt efter tillträdesdagen. Enligt villkoren i LF Skånes produkt har inte säljaren denna rätt eftersom försäkringen börjar gälla först på tillträdesdagen då köparen är försäkringsha- vare. Ju tidigare försäkringen börjar gälla desto bättre för både köpare och säljare. Enligt båda försäkringarna utförs en utökad besiktning av besiktningsmän från Anticimex, på den punkten skiljer de sig inte åt, men försäkringen som tillhandahålls av Anticimex är den enda som ersätter skador och fel som besiktningsmannen skulle ha upptäckt, s.k. besiktningsmannamisstag. Vidare är Anti- cimex försäkring rikstäckande på så sätt att den kan tecknas i hela landet jämfört med LF Skåne som endast erbjuder sin produkt i ett mycket begränsat geografiskt område. LF Skånes försäkringsvillkor behöver ses över och förtydligas på flera punkter så att villkoren blir mer lättförståeliga och framför allt verkligen avspeglar den omfattning som försäkringen skall ha. Anticimex mycket 240 Fastighetsöverlåtelseförsäkringar omfattande och på vissa punkter krångligt skrivna försäkringsvillkor borde också för- bättras för att bli mer konsumentvänliga. Slutkommentar Slutligen vill jag kommentera det faktum att alla ansvarsförsäkringar och skadeförsäkringar som nu jämförts – med undantag för LF Stockholms ”Ägarbytesförsäkring” – endast kan tecknas under förutsättning att fastighe- ten förmedlas genom någon särskild fastig- hetsmäklarkedja eller genom en mäklare som är medlem i Fastighetsmäklarförbundet eller Mäklarsamfundet. Antalet fastighetsförsäljningar som sker via mäklare ökar enligt uppgifter från flera fastig- hetsmäklare. Att sälja sin fastighet genom en registrerad fastighetsmäklare kostar visserli- gen en slant men en fastighetsförsäljning kan vara en förhållandevis krånglig affär och då är det en fördel att både köpare och säljare får hjälp med kontraktsskrivning och annat som en fastighetsaffär innebär. Genom att anlita en mäklare som erbjuder en försäkring mot ska- dor p.g.a. dolda fel kan köpare och säljare skydda sig mot eventuella framtida kostnader. Enligt Svensk Fastighetsförmedling i Hud- dinge tecknas en ”Säljarförsäkring” i 75% av de fastighetsförsäljningar som förmedlas genom det kontoret. Köparna har också blivit mer medvetna och allt fler vill ha fastigheten besiktad av en professionell besiktningsman innan man köper ett hus. Ett resultat av den flitiga marknadsföringen av att fastigheten är besiktad och försäkrad (t.ex. stämpeln ”BESIK- TAD”, VARUDEKLARERAD” och ”LÄNSDEKLA- RERAD” i villaannonser) innebär att sådana fastigheter – enligt mäklarna – har blivit mer eftertraktade av köpare. De flesta av de försäkringar som behandlats ovan är inte rena försäkringsprodukter utan produkter som arbetats fram av fastighets- mäklarkedjan i samarbete med försäkrings- givaren. Försäkringsgivaren försäkrar risken och sköter skadereglering men det är vanligen fastighetsmäklarfirman som administrerar och marknadsför försäkringen. För försäkringsgivarna är det förmodligen en fördel att mäklarna sköter marknadsföring och profilering av försäkringen, genom mäk- larna finns kunderna som försäkringen vänder sig till och produkten säljer sig själv utan större ansträngning från försäkringsgivarens sida. För mäklarkedjan som utarbetat produk- ten är det naturligtvis viktigt att ha ensamrätt på marknaden inte minst i konkurrenssyfte. Det behöver inte vara en nackdel att vara tvungen att anlita en viss mäklare för att få teckna en specifik försäkring när man vill sälja sin bostad, men det är givetvis inte bra att en försäkringsprodukt som denna överhuvud- taget inte finns tillgänglig på försäkringsmark- naden, för en säljare som vill sälja sin fastighet på egen hand, utan inblandning av mäklare. Denne säljare har ett lika stort intresse av försäkringsskydd som en säljare som anlitar en mäklare. Likaså borde en köpare, som vill förvärva en fastighet som inte redan är försäk- rad och som säljs privat, ha möjlighet att kunna teckna en skadeförsäkring som skyddar mot skador pga. dolda fel och besiktnings- mannamisstag. Den möjligheten finns inte idag. Försäkringsbolagen borde rimligtvis kunna utarbeta likvärdiga försäkringar som kan erbju- das säljare och köpare utan förmedlingskrav. Försäkringar av denna typ är relativt nya på marknaden och om de försäkringar som er- bjuds idag genom mäklarna faller väl ut, borde det inte vara något hinder för försäkrings- givarna att framledes erbjuda en sådan typ av försäkring även direkt till konsumenten! Noter 1 Ansvarsförsäkringar för besiktningsmän har som regel en preskriptionstid på två år i villkoren. 2 Hela stycket behandlar ett förslag till Europaparla- mentets och rådets direktiv om byggnaders energi- prestanda, som behandlas i ett regeringsbeslut från Näringsdepartementet N2002/3613/ESB, från den 4 april 2002.